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土地契約は売り手の資金調達の一種です。それは住宅ローンのように動作しますが、資金を提供する銀行の代わりに、売り手は定期的な分割払いで不動産の販売に資金を供給します。購入者は通常、契約が結ばれるとすぐに不動産への入居を許可されますが、支払いが完了するまでは不動産の法的権利を取得しません。インディアナ州は伝統的な土地契約法を買い手にとってより公平にするために修正した。
支払い条件を交渉する自由
買い手は、信用を得ることができない、または前払いをする余裕がない場合、売り手の資金調達を求めることができます。買い手を失うのではなく、売り手は契約に基づいてそれを売ることに同意するかもしれません。土地契約に基づく支払条件は、必須ではありませんが、通常、第三者による資金調達よりも柔軟性があります。多くの売り手は、例えばより高い購入価格と引き換えに頭金を差し控えることに同意するでしょう。両当事者は、インディアナ州の連絡法に基づく交渉の自由が広くあります。
買い手はすぐに所有権を取得しますが、タイトルは取得しません
通常、購入者は、契約を締結した直後、頭金を支払った直後、または最初の定期分割払を行った直後に、財産を所有する権利があります。その後、売主は、家主が賃貸物件に入る必要がある以上に、その物件に入る権利はありません。ただし、購入者が最後に予定されている支払いを行うまで、不動産の法的所有権は販売者にあります。売り手はまたタイトル行為の物理的な所有物を保ちます。これは、買い手がまだ十分に所有していないという財産を売却または資金調達しようとするのを阻止します。買い手が最後の支払いをするとき、売り手は買い手がタイトルを移すのを援助する義務があります。
買い手が支払えないとどうなりますか
土地契約の最大の欠点は、買い手が支払えないとどうなるかです。以前は、不履行に陥った買い手が自分の投資全体を失い、売り手は差し押さえの手続きを経ずにその資産を差し押さえることができました。したがって、たとえ購入者が99回の支払いをしても1回だけ逃したとしても、彼はすべてを失う可能性があります。インディアナ州は、購入者が多くの支払いを完了した後にデフォルトになる状況を改善するためにその法律を改正しました。法律で定義されているように、デフォルト時の不動産に対する買い手の持分が「重要」である場合、売り手は単に不動産を取り戻すのではなく、法廷で正式な差し押さえ手続きを開始する必要があります。売主が資産を買い戻すことができる前に、買主は累積資本に対する補償を受ける権利があります。
安全法
2008年の住宅ローンライセンス法のための安全で公正な執行（「SAFE法」）は、不動産ローンのオリジネーターにライセンスを要求する法律を通過させることを州に義務付けています。インディアナ州のSAFE法は2010年6月に施行されました。それは土地契約の下で売主を含む、不動産の購入のための融資を拡大する当事者が認可されることを要求します。ライセンシングプロセスは、費用と時間がかかります。ただし、以前に住んでいた家を売ったり、近親者に財産を売ったり、商業ビルを売ったりする場合は、免許を取得する必要はありません。