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住宅ローンを引き受ける買い手は、家を購入し、売り手の住宅ローンの債務を引き継ぎます。買い手は通常、売り出し価格と売り手の住宅ローンの残高との差額を表す現金でのデポジットを支払います。売り手は自分の住宅ローン債務を買い手に譲渡し、買い手は将来のすべての支払いを行います。歴史的に、買い手は売り手との民間契約により住宅ローンを引き受けることができました。今日、ほとんどの貸し手は、貸し手が取引で発言権を持っていることを確認するためにそのような住宅ローンの仮定の慣行をブロックします。
住宅ローンの条件を読む
ローンを仮定することは文字通り売り手の靴に足を踏み入れることを意味します。買い手は、金利、返済条件、その他ローンの条件を引き受けます。一般的に、買い手は、金利が市場で達成できる金利より低い場合に利益を得ます。しかし、ほとんどの従来の住宅ローンは想定できません。貸し手は、劣った借り手が信用力のある借り手に取って代わることを望まない。これはデフォルトのリスクを高めるからである。住宅ローンの仮定を試みる前に住宅ローンの条件をお読みください。あなたが貸し手の同意なしに仮定を進めることはほとんどできません。
販売期限を確認する
買い手が一定の資格を満たしていれば、連邦住宅管理局や退役軍人局からのローンなど、政府が支援するローンも本質的に想定されます。ただし、FHAおよびVAの貸出金には未だ売却予定の条項が含まれている場合があります。売却予定条項では、売り手がその不動産を他の誰かに売ろうとしている場合、貸し手はローンの全額を支払う必要があります。売り手が支払えない場合、銀行は差し押さえできます。ほとんどすべての場合、売却期限条項は、融資が従来型であるかどうかにかかわらず、銀行が許可できると言わない限り、買い手が売り手の融資を引き受けることができないことを意味します。
銀行へのアプローチ
多くの銀行は、当事者が引き受けを通じてローンを振替えるために従わなければならないプロセスを詳しく説明する住宅ローン引き受けパッケージを持っています。手続きは異なるかもしれませんが、買い手は必ずローンの資格を得なければなりません。政府支援ローンは通常、従来のローンよりも緩やかな承認基準を持っています。たとえば、FHAの貸し手は、買い手の信用記録の欠陥を見落としがちです。しかし、住宅ローン会社は、住宅ローンの仮定を承認または否認する絶対的な権限を持っています。
売り手の責任を解除する
銀行がその仮定に同意すると、買い手と売り手の両方に、住宅ローンの債務を買い手に転送する書類に署名するように依頼することになります。この時点で、売り手は、彼が負債からローンへの釈放を受けていることを確認する必要があります。リリースなしでは、買い手が後でデフォルトを設定した場合でも、売り手はローンに対して責任を負う可能性があります。後払いおよびローンの債務不履行は、売り手の信用報告書に記載されており、債務の免除が発行されていない場合に新たな住宅ローンを取得しようとする欲求不満な試みです。