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いくつかの税法が住宅所有者に利益をもたらします。そのうちの1つ、おそらく最も寛大なのは、あなたの主たる住居の売却からの利益に対する課税の免除です。この免除に関連する規則では、2年間を対象とした最低限の居住基準が求められています。あなたが居住要件を満たしていない場合、あなたはあなたの家の売却によって生み出された利益に対して税金を支払わなければなりません。
住宅販売免除ルール
売却前の5年間のうち少なくとも2年間は、自宅に住んでいて所有していることを条件として、あなたはあなたの主要住居で250,000ドル（結婚したカップルでは50万ドル）の利益を免除されます。興味深いことに、2年間は所有権と同時にではなく連続したものである必要はありません。たとえば、1年間テナントとして家を借り、2年間引っ越してから家を購入し、家を売る前に家を所有していた2年間のうちの少なくとも1年間はそこに住んでいました。この免除は無数に使用できますが、2年に1回以上は使用できません。
課税所得
あなたがそれを購入した以上にあなたの家を売ったという理由だけであなたがIRS用語で課税所得と呼ばれる利益を持っていることを必ずしも意味しません。不動産を購入すると、ローン費用など、販売時に発生するコストが不動産の価格に加算されて、住宅の「基礎」と呼ばれるものになります。キッチンの改造、屋根裏部屋の仕上げ、バスルームの追加など、施設の設備を大幅に改善する場合、それらの費用はあなたの基準に加算され、「調整後の基準」と呼ばれます。不動産を売却すると、販売手数料などの追加料金が発生します。これらの費用は、調整後の金額とともに、販売価格から差し引かれて、課税対象の利益、つまり利益になります。課税対象となるのはこの数字です。免除に関する居住要件を満たしている場合、最初の25万ドルまたは50万ドルの利益は課税から免除されます。あなたが居住要件を満たしていない場合は、利益のすべてが課税の対象となります。
いくらかかるでしょうか？
免除の資格がある場合は、免除制限を超える利益は長期キャピタルゲインとして課税されます。長期キャピタルゲイン率は通常15パーセントですが、小さなゲインであればゼロまで低くすることができます。これは、1年以上所有しているが、居住要件を満たしていない場合、居住地の全利益に適用される利率でもあります。あなたが1年未満のためにあなたの家を所有していたならば、利益は短期のキャピタルゲインとして課税されます。税率は、同じ税年度に通常の収入に対して支払う税率と同じです。これは、0から35パーセントの間です。
利益を出しても損失を相殺できない
残念ながら、IRSの規定に基づき、本人の住居を損失で売却した場合、その損失を他のキャピタルゲインまたは収入から差し引くことも差し引くこともできません。あなたが損失で売るとき、3つの状況のうちの1つが当てはまります：最初のものはあなたの貸し手がそれが負っているものより少ないものを受け入れることに同意する空売りです。 2番目のシナリオでは、販売価格と住宅ローンの間に不足分があれば、貸し手に現金で支払います。 3番目のシナリオでは、収益は貸し手に全額返済しますが、家を所有している間に多額の前払いで家を購入した、ローンを返済した、または資本改善のために支払ったためです。