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Federal Housing Administrationは、ローンを発行したり、Fannie MaeやFreddie Macのようにそれらを購入したりしません。代わりに、FHAは住宅ローンを保証します。つまり、自動車保険会社が衝突したときに保険金が支払われるのと同じように、FHAはあなたのローンがデフォルトになった場合に銀行の損失を返済します。もちろん、お金はどこかから来なければなりません。その潜在的な損失を補うために、FHAは借り手に2種類の住宅ローン保険料を支払うよう要求しています。
借り手のデフォルトに対する保険
従来の住宅ローンとは異なり、FHAが保証するローンは、完了までにわずか3.5パーセントの頭金を必要とします。これはFHAローンを危険な命題にします。住宅価格がわずかでも下落した場合、銀行が差し押さえなければならない場合、売却代金はローン費用をまかなうのに十分ではないかもしれません。その損失を補うために、FHAはすべての借り手からMIPを集め、それらを相互住宅ローン保険基金として知られている現金のポットに支払います。あなたがあなたのローンを履行しない場合、FHAはMMIファンドを使って貸し手の損失を支払います。このお金がなければ、FHAはそのような低い頭金でローンを保証することはできません。
みんなが払う
MIPは、借り手の金額にかかわらず、すべてのFHAローンに対して必須です。ただし、前払金が多い場合は、MIPの支払いが短期間になります。ですから、ほとんどのFHAの借り手がそうであるように、あなたが10パーセント未満しか引き下げなかった場合、あなたはローンの全期間にわたってMIPを支払わなければなりません。あなたが10パーセント以上を置いた場合、あなたは11年間またはローン期間の終了までのどちらか早いほうが起こるまでMIPを支払います。
クローズアップ時に支払われる前払いのMIP
すべてのFHAの借り手は、終了時に前払いのMIP、またはUFMIPを支払います。ローンの期間や頭金の大きさにかかわらず、金利はローンの金額の1.75パーセントです。したがって、20万ドルを借りた場合、15年または30年のローンの有無にかかわらず、前払いのMIPは3,500ドルになります。 FHAは決済時に自動的にあなたのローン残高に支払いを追加します - あなたは現金を払う必要はありません。 UFMIPは一度限りの料金です。あなたがそれを支払うと、あなたは再びこのお金を要求されることはありません。
毎月支払われる年間MIP
住宅ローンの期間や頭金の大きさによって料金が変わるため、年間MIPはより複雑です。また、FHAは相対頻度で年間MIPレートを変更するため、2010年のローンは2015年のローンとは異なるレートになります。発行時点で、最低3.5パーセントの前払いで30年ローンには、ローン金額の0.85パーセントの年間MIP料金がかかります。 15年住宅ローンの借り手は0.45から0.95パーセントの範囲の利率を持っています。年間MIPと呼ばれているにもかかわらず、あなたは実際にあなたの毎月の住宅ローンの支払いに含まれる12の均等分割払で保険料を支払います。
古いローンのMIPをキャンセルする
2013年6月3日より前にローンが完了した場合、ローン対価値の比率（LTV）が78％に達すると、FHAは自動的にMIPをキャンセルします。あなたのLTVはあなたがあなたの家のFHAの最後の既知の評価で割ったあなたのローンで支払うために残っている金額です - これは通常購入価格になります。したがって、21万ドルの住宅を購入するために20万ドルを借りた場合、LTVは95％になります。ローンを163,000ドルまで返済すると、LTVは78％を下回り、MIPは失効します。 30年ローンの中には、FHAが支払いをキャンセルする前に最低60ヶ月間MIPを支払わなければならないものがあります。 2013年6月3日以降に完了したローンについては、ローンの残高を完全に返済する以外にMIPをキャンセルすることはできません。