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商業用不動産の評価には主に3つの方法があり、それぞれ利点があります。これは、所得アプローチ、売上比較アプローチ、およびコストアプローチで構成されています。あなたの商業用不動産に対する理想的なアプローチは、その不動産の場所と種類によって異なります。
所得アプローチ
所得資産化アプローチとしても知られている所得アプローチは、商業用不動産を評価するための最も一般的な方法です。このプロセスでは、物件の収入に基づいて値を設定します。これは、資本化率（キャップレート）を使用して行われます。キャップレートは市場価値に対する所得の比率に不可欠であり、そのような所得や市場価値はその地域の同様の特性を分析することによって知られています。その後、投資家はその年間所得をキャップレートで割ることによって自分の商業用不動産の市場価値を見積もることができます。したがって、不動産の年収が10万ドルで、キャップレートが10パーセントの場合、その不動産は100万ドルと評価されます。
売上比較アプローチ
販売アプローチは、おそらく最も単純な商業用不動産評価方法です。それは近くの商業用地の調査をすることを含みます。これらの物件の売価が記録されます。投資家の商業用不動産は、これらの販売価格の平均をとり、平方フィートに基づいてそれらを上下に調整します。駐車場の増加など、建物のアップグレードを考慮に入れてさらに調整することができます。
コストアプローチ
原価アプローチは、商業用不動産評価のより複雑な方法です。それは最初に資産の地価、または建物なしの価値の見積もりを取ります。次に、建物の正確な複製を作成するためのコストが、この推定地価に加算されます。その後、減価償却額が考慮されます。これは建物の年齢の関数として表すことができます。プロパティが新しいほど、見積もりの信頼性は高くなります。
適切な評価方法の選択
あなたが商業用不動産投資に不慣れであれば、それはあなたが財産評価の3つの主要な方法のそれぞれを理解することが理想的です。そうすることによって、あなたはあなたの評価と不動産鑑定人の見積もりが異なることを見つけるかもしれません。さらに、3つの方法にはそれぞれ利点があります。コストアプローチは、その特性が類似の開発から遠く離れているため、販売価格とキャップレートを比較できない場合に有利です。キャップレートのデータがある場合、所得アプローチは単純明快ですが、空室率が変動するため、マンションの評価には適していません。そのような場合は、売上比較アプローチが最も理想的です。