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固定資産税が支払期日を過ぎて過ぎると、一部の州では未払税を回収する方法として固定資産取引を売却する予定です。税金が滞納しているときにすべての州が財産を売却するわけではありません。しかし、代わりに不動産で先取特権の証明書を売る人もいます。財産所有者は、法律で定められた特定の期間内に返済が行われる限り、利子と罰金を支払って先取特権を返済することによって、自分の不動産の所有権を保持することができます。
州特有の法律
各州には、非課税財産を取り扱うための独自の法律、規則、規制および手続きがあります。ほとんどの州は、財産を売却する代わりに納税先証明書を競売にかけていますが、代わりに納税証書を競売にかける人もいます。他の州は先取特権または証書を販売していません。州または地方自治体が期日超過税の措置を取るまでに経過する時間は、その施設が属する州によって完全に異なります。また、州内の各郡でポリシーが異なることもあります。
固定資産税の先取特権
すべての場合において、固定資産税が未払いになると、不動産所有者は郵便で通知を受け取ります。十分な時間が経過すると、不動産所有者は、不動産が競売にかけられることを告げる証明書を受け取ることができます。固定資産税の先取特権を売却している州では、投資家は先取特権を保有することで利子を支払うことができます。金利は州によって異なり、場合によっては投資家が先取特権を獲得するために金利を引き下げます。州によっては16％以上の利子を付与する州もあり、不動産所有者はその所有権を保持するために元の先取特権額に加えてその利子を返済しなければなりません。
納税証書セールス
先取特権を売却しない国は、代わりに納税証書を売却することができます。納税先の州と同様に、元の不動産所有者は、期限が過ぎた税金およびその状況が発生した場合にオークションを行う意図について十分な通知を受け取ります。納税証書売却では、投資家は未払いの税金と支払うべき違約金の合計金額で不動産を購入することを決定します。勝利を得た入札者は、オークションが完了すると彼らが新しい法的所有者になるように、財産に対する行為または称号を受け取ります。
物件のタイプ
いくつかの州では、納税延滞財産の先取特権と証書の販売の組み合わせがあるか、法律に例外があります。たとえば、テキサス州では、投資家はオークションで行為に課税します。不動産の当初の所有者は、オークションで消費した合計金額に25％の罰金を加えた金額を投資家に返済し、法的所有権を再取得することができます。オークション物件がホームステッド、つまり所有者の主たる居住地であった場合、所有者はオークション開催日から2年以内に自分の納税証書を買い戻すことができます。しかし、その物件がホームステッド物件ではない場合、当初の所有者はその証書を買い戻し、6ヶ月以内に全額の罰金を支払う必要があります。他の州では、不動産証書または先取特権が高齢者または身体障害者によって所有されている場合、オークションにかけることはできません。
引き換えの可能性
先取特権を売却している州では、元の所有者が先取特権を完済して完全な差し押さえを防ぐことができる、法律で定められた特定の期間があります。この期間は償還期間として知られています。償還期間中、先取特権保有者は、問題となっている資産へのアクセスまたは所有権の法的権利を持っていません。償還期間が満了する前に不動産所有者が利息で先取特権を返済しない場合、先取特権保持者は現地の裁判所を通じて抵当権実行手続を法的に提起することができます。償還期間は6ヶ月から3年です。