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一度住宅購入の引き金を引くことは手頃な価格の家を買うことと同じくらい簡単で、頭金のためにお金をこすり合わせて、合理的な金利で資金を確保してから閉じることでした。
しかし、無責任な住宅ローンの貸付によって引き起こされた住宅バブルに一部起因した2008年の米国の金融崩壊後の数年間で、住宅市場は大きな混乱に耐えました。その経済の大混乱は、住宅の在庫、手頃な価格、そして資金調達の条件を左右する前例のない不動産市場の状況を生み出し、それらすべてが購入の最適なタイミングに影響を与えます。
市場の予測不可能性にもかかわらず、潜在的な買い手は、特定の保護措置をとることによって、タイミングの悪い買収を避けることができます。
低価格と記録的な低金利で、2012年の住宅購入は1970年以来最も有利でした。
Walter Molony、全米リアルター協会加入者のスポークスマン（言い換え）
市場のスナップショット
米国の不動産市場はようやく2008年から2011年までの2008年の低迷を免れた。2012年の住宅販売は2011年比で9.5％改善し、全米不動産協会は2014年に向けて2013年の残りの期間にさらに増加すると見込んでいる。
NARの研究者でスポークスマンを務めるWalter Molony氏によると、買おうとしているのであれば、悪いニュースとして、2013年初めは5つの地域のうち4つの地域の売り手市場があるという。 「その理由は、在庫が大幅に減少したことです」と彼は言った。
米国は2007年7月に住宅在庫の記録を樹立し、市場には400万以上の住宅がありました。 2013年1月の在庫数は、2012年1月から25パーセント減少し、1999年12月以来最低の在庫となった174万まで減少しました。
NARは2013年春に季節的在庫が増加すると予想している、とモロニー氏は述べたが、それは頻繁な複数入札の防止や住宅価格の急速な下落には不十分かもしれません。
「価格は2005年11月以来最も強い上昇を見せている」とモロニーは言った。 「このため、今年（2013年）の予想価格を引き上げました。平均価格は全国的に約7％上昇すると考えています。」
2013年1月の平均価格は173,600ドルで、前年同期比12.3％上昇しました。これは前年同月比で11ヶ月連続の値上がりです。 2013年の全体の平均価格に対するNARの予測は189,400ドルです。
「通常の物価上昇よりも急激な成長のマイナス面は、それが長期間続くと、最終的には手頃な価格の問題に遭遇し、あなたが市場から人々に値段を付け始めるようになる」とモロニー氏は述べた。 「我々はまだそこにいません。」
低価格と記録的な低金利で、2012年の住宅手頃な価格は1970年以来最も有利であった、と彼は言った。 2008年の住宅破綻後、住宅価格は下落し、低価格の住宅は買い替え工事費を下回る価格で売られていた - 多くの投資家が急増し、在庫の大部分を占めた。
市場を阻んでいる最も強い要因は、「貸し手コミュニティはリスク回避的であり、信用スコアが最も高い借り手にのみ住宅ローンを貸している」ということです。
例えば、シカゴでは「貸し出し買い手」は、貸し手がより厳格な要件を持っているために、依然として初代の住宅から立ち上がっている人たちは、依然として困難に直面している、とシカゴ不動産協会の会長、ジークモリスは述べた。
モリス氏は、「一部の買い手にとって、より高い価格帯では不満を感じている」と述べた。 「彼らは以前に求められていたよりもはるかに多くの詳細を求められています。」
最良の取引のために、買い手は不動産業者、できれば買い手の代理人と働くべきである、とモロニー氏は述べた。
いつ購入すればいいですか？
モロニー氏によると、消費者信頼感は住宅などのかなりの規模の投資を行ううえで大きな推進力となる。信頼リストのトップは仕事の安全です。
「仕事の安定性に不安がある場合、それは大きなことです」とモロニー氏は言います。 「短期間の期間がある場合 - たとえば、数年以内であれば、 - おそらく取引費用を回収することはできないので、借りたほうがよいでしょう。」
今日の典型的な買い手は、10年間家にいる予定です。典型的な売り手は9年間家にいました。過去には、不動産の専門家は、投資を価値のあるものにするのに十分な公平性を得るために、人々は3〜5年間自宅を所有しなければならなかったと考えていました。市場崩壊後のエクイティ構築にはもっと時間がかかりましたが、「今は本当だろうか、それに戻るかもしれません」とモロニーは語った。
公認ファイナンシャルプランナーのCathy Paretoは、家を買う前に人々が考慮すべき他の信頼基準を述べました。
「あなたはあなたの配偶者と一緒に家を買っていますか、それとも彼氏や彼女と一緒に半分になっていますか？」パレートは言った。 「その関係はどれほど安定しているのでしょうか。他の部分は、市場はどのように見えるのでしょうか」。
財政的な面でも別の基準です。 「人々は自分たちが支えることができるもののためにあまりにも多くの家を買うことに大きな間違いを犯します」とパレートは言った。 「あなたのキャッシュフローはどのように見えますか？あなたの新しい家を支えるのはあなたの半分の給料でしょうか？まあ、それは一気に伸びるかもしれません。あなたには他にどんな収入源がありますか？」
買い手候補がこれらの問題のどれにも自信を持っていないならば、ParetoとMolonyは代わりに借りることを勧めます。
より多くのお金の考慮事項
住宅市場の破綻と銀行業界の崩壊により、住宅ローンの貸し手は資金の貸付けについてぎゅうぎゅうになっています。つまり、潜在的な住宅購入者は資金調達のために「まともな」クレジットを承認する必要があります。 「あなたが恒星の信用より少ない信用を持っているならば、あなたは銀行の目から見ると、危険な提案であるかもしれません。」
あなたの信用が優れた以下の何かであるならば、あなたは悪い貸付金であなた自身を傷つけるかもしれません。
パレト氏は、「現在、ほとんどの人が利用できる低金利を引き受けることができない可能性があり、その金額を借りるために必要以上の金額を支払いたくないと考えている」と述べた。
初めての住宅購入者は自分のクレジットスコアを知っているべきです。それが低ければ彼らはそれを修正するべきです。 Molony氏によると、期限内に請求書を支払い、新しい分割払いをしたり、新しいクレジットカードを申請したり、古いクレジットカードをキャンセルしたりしないでください。
購入者は購入価格の約20％の頭金をカバーするのに十分な資金を必要としない、あるいは銀行は「あなたさえ見ていないかもしれない」とパレートは言った。
モロニー氏によると、初めての住宅購入者が連邦住宅管理ローンを通じて融資した場合の頭金の中央値は、購入価格の4％にすぎません。初回購入者の多くは、前払いの手助けを家族に求めます。
「率直に言って、ママとパパの国立銀行は住宅所有者が彼らの購入をするのに使用する非常に伝統的な手段です」と彼は言いました。 NARによる住宅購入者と販売者の年次調査によると、モロニー氏は、「初回の住宅購入者に尋ねたときに、「あなたの頭金には何を使いましたか」と述べた。 76％が貯蓄を言います。24％ - 親戚や友人からの贈り物で、通常は両親からの贈り物です。」
購入者はまた、地理的にも取引によっても異なる決済費用のために現金を必要とする、とモロニー氏は述べた。住宅の価値の5パーセントの閉鎖費用を予想してください。
全体的に見て、予想される買い手は、住宅ローンの元本と利子に彼の総収入の25パーセントを費やすことを計算するべきです。 「それはあなたが快適になることを可能にするだろう」とモロニーは言った。
買い手市場の兆候
全米リアルター協会加入者のスポークスマンWalter Molonyは、不動産サイクルがいつ買い手の市場に移ったのかを示す指標としてこれらの兆候を挙げた。
住宅の在庫と月の供給、または市場投入時期は安定しているか、または緩やかに増加しています。売り手は、用語交渉の動機がより強くなるかもしれません。 6ヵ月分の供給は、買い手と売り手の間でおおまかにバランスが取れていますが、急激な在庫の増加、または季節的な基準を超えた市場での急増は、買い手の市場の兆候である可能性があります。
住宅価格は停滞しているか、インフレを上回る1パーセントポイント未満の上昇です。急激な価格下落は手頃な価格を引き上げますが、地元の住宅や経済状況が悪いことを示す赤い旗になるかもしれません。バランスのとれた市場における通常の長期的な価格上昇は、消費者物価指数で測定した場合、インフレ率の1〜2パーセントポイント上です。
住宅ローンの金利、住宅価格、収入との関係から、住宅ローンの元本と金利に対して総収入の25パーセント未満しか支出できません。
地元市場での雇用創出は、住宅購入者に自信と意欲を提供します。経済が低迷すると購入しやすくなりますが、失業や人口の減少が続くと、利益を上げて販売するのに通常よりはるかに長い時間がかかる可能性があります。通常の価格上昇で、ほとんどの買い手は3〜5年で取引を行うのに十分な資本を築きます。