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貸付対価（LTV）は、貸付が行われた時点での不動産の価値に対する貸付金額の比率です。住宅ローン保険のないほとんどの住宅ローンは80％以下のLTVを必要とします - つまり、住宅ローンは不動産の価値の80％を超えることはできません。リバースモーゲージでは、LTVはスタンドアロン機能ではありません。つまり、明記された最大値はなく、比率は他の要因の影響を受けます。ただし、ほとんどの場合、約50〜65パーセントの範囲でうまくいきます。
リバースモーゲージはどのように機能しますか？
リバースモーゲージは、借り手が住宅ローンの住宅に住んでいる限り返済する必要がない62歳以上の高齢者が利用できる住宅ローンです。通常、利子は原則に基づいて発生するため、ローンの残高は元のローン金額の数倍になる可能性があります。これはノンリコースローンであり、借り手は個人的に返済義務を負いません。それどころか、住宅の当初の自己資本とローン期間に対するその上昇は、返済資金の予想される供給源です。住宅担保がローンを完全に返済するのに十分でない場合、借り手は、貸し手に返済するために使用される住宅ローン保険の支払いをします。
ローン資格
リバースモーゲージの借り手には、年齢とホームエクイティの2つの基本的な資格しかありません。ただし、最低限必要な住宅資本は、すべての場合に適用できる特定の数値ではありません。むしろ、それはあなたの最大融資額を決定することに入るいくつかの相互に関連する要因の一つです。これらの要素は最大上限までの住宅価値です。年齢;金利;一括払い、特定期間の毎月の支払い、生涯にわたる毎月の支払い、与信枠、またはこれらのオプションの組み合わせを含むローンの種類。
式
連邦準備制度理事会による長期にわたる調査によると、あなたが受け取ることになる最大融資額を決定する式は複雑であり、住宅都市開発局によって定期的に修正されるかもしれません。それはあなたの家の価値から始まり、2011年の時点で625,500ドルに設定された国内限度までです。第二段階では、あなたの年齢とあなたが望むローンの種類に課される現在の金利が比較されます。あなたの家の価値または上限のどちらか小さい方が掛けられます。結果の数値は、あなたが適格である最大ローン金額です。その数字から、あなたはあなたが家に持っているどんな既存の負債でも引きます。これはあなたが受け取ることができる金額から、ローンの最終費用を引いたものです。
オンライン計算機
計算式は非常に複雑で、ローンの利率は日々変化するため、オンラインのリバースモーゲージ計算機を使用して、受給資格を得るために必要な金額を決定し、その結果、適格性を確保する必要があります。たとえば、一人の住宅ローンを担保とする一括返済の住宅ローンを希望する、住宅ローンが30万ドルの62歳の個人住宅は、住宅ローン保険を含む固定利率6.4％で157,000ドルのローンを受ける資格があります。住宅所有者が住宅の50％の株式を所有している場合、それは彼女も既存の住宅ローンに15万ドルを支払うことを意味します。住宅ローンは逆の住宅ローンで完済しなければならず、最終費用を支払うために7,000ドルを残すことになります。同じ年齢の住宅所有者で、同じローンを希望し、同じ金利を取得する場合、LTVが50パーセントを超えていると、資格がなくなります。借り手が年をとるにつれて、彼の融資額は上がるだろうし、彼のLTVも上がるだろう。 90歳のとき、同じ借り手は21万ドルを受け取ることになり、LTVは約67パーセントになります。