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割賦土地契約は、行為の契約とも呼ばれ、買い手と売り手が銀行の承認プロセスをスキップして互いに直接連携できるようにする、さまざまな不動産所有者の資金調達です。土地契約はミシガン州で不動産を売買するための一般的な方法であり、すべての土地契約は契約の柔軟な性質によって異なる可能性がありますが、すべての当事者が期待すべき共通点があります。
基本用語
ミシガン州および他の地域での一般的な土地契約では、ベンダーが購入品の購入に一時的に資金を供給している間に、売買を担保として自分の名前で保有することが求められています。ベンダーは通常30年のローンを望んでおり、5年か10年後にはバルーンで支払います。彼らは、平均して小さく、1から10パーセントの範囲である価格、金利、および頭金に同意します。売主はまた、資産を維持し、必要な修理を行い、固定資産税と保険を支払うことに同意します。取引は行為の郡レコーダーで記録されます。
支払いと税金
ミシガン州の平均土地契約条件では、ベンダーとファイナンスの期間が終了した後に、売手が全額を支払う必要がある30年間の償却が求められています。これは通常、顧客の借り換えによって行われます。その期間中に売主が行う支払いは、彼女に平等な分配をもたらします。その資本は銀行ローンの借り換えに使用され、仕入先は全額支払われます。それが発生すると、ベンダーはタイトルをベンダーに譲渡します。
物事がうまくいかないとき：没収
売主が破綻した場合、その条項が売買契約に記載されていることを条件として、ミシガン州は売主に没収の権利を認めます。没収は、彼が支払いに遅れをとってそれらを補うことができないならば、売主が単に資産を売主に返すことを可能にします。売主は、契約に支払った金額に応じて、デフォルトを修正するために90または180日のいずれかを持ちます。彼女が債務不履行を解消できない場合、資産は売主に返却され、売主は支払いを清算した損害賠償として保持します。
物事がうまくいかないとき：差し押さえ
ミシガン州はまた、売買契約に売却権条項が含まれている場合、非司法的に差し押さえをする権利を売主に提供する。つまり、仕入先は家を取り戻すために裁判所のシステムを通過する必要はありません。ベンダはミシガン州法の下で司法的に差し押さえもするかもしれません、しかしそれはより遅くそしてより高価です。没収と差し押さえの大きな違いは、没収では、延滞した残高を支払うだけで売却先が流動的になることができます（そして、現在のままであれば財産に留まることができます）。差し押さえは、支払期日の全額を早めます。さらに、財産の売却では満たされない不備については、売主に強制的に責任を負わせることがあります。
ベンダーデフォルト
また、ミシガン州では、ベンダーが契約の成立時に明確な称号を提供できない場合に備えて、ベンダーに保護を提供しています（つまり、ベンダーはベンダー全額を支払います）。販売者は、仕入先に証書の配達を指示する裁判所命令を保護することができます。売主は土地契約を解約し、施設に支払われたすべての金銭の返還を要求することもできます。最後に、販売者は追加の金銭的損害賠償を求めることができます。