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住宅ローン会社は、住宅担保融資枠を発行する前に、住宅の価値を分析します。 HELOCはクレジットカードとよく似た働きをし、家の資産の一部を回転的に利用できるようにします。利用可能なクレジットラインから一定の限度額まで借りて、残高を返済してクレジットを補充することができます。貸し手は、HELOCの鑑定評価を行い、最低検査基準を設定します。
必要最低鑑定タイプ
あなたの家はHELOCの担保としての役割を果たすので、貸し手はあなたが支払いに失敗した場合に未払いの残高を回収するのにあなたの家の価値が十分であることを保証しなければなりません。鑑定評価により、貸し手はあなたの家を「見る」ことができ、その価値と条件がHELOCの引受ガイドラインを満たしているかどうかを判断できます。貸し手は、認定または認可を受けた鑑定会社による完全な鑑定、ドライブバイ鑑定または自動評価モデルとして知られるコンピュータ化された鑑定方法、またはAVMを依頼することができます。最低限必要な鑑定タイプは、ローンの金額と貸し手の好みによって異なります。
金額の問題
HELOC限度は、貸し手が設定する最低評価要件に影響します。たとえば、25万ドル以上のHELOCは高リスクと見なされます。連邦の金融規制では、貸し手はリスクの高いローンについて完全な内外の鑑定検査を命じることを要求しています。ウォークスルー評価を必要としない、より少ない金額のHELOCは、鑑定人が施設を訪問するが徹底的には検査しないドライブバイ、外部鑑定検査、または内部および外部ドライブバイ鑑定の対象となります。 ２５万ドル未満のＨＥＬＯＣもまた、評価者が入手可能な匹敵する不動産価値および裁判所データを調査することによって価値を見積もるＡＶＭまたは「デスクトップ」鑑定に適格であり得る。
貸主による鑑定評価
貸し手は、融資額、費用、利便性および信頼性に基づいて、優先的な評価方法を選択します。例えば、より厳格な貸し手は、10万ドル以上のHELOC金額に対して完全な評価を必要とするかもしれません。より小さいHELOCローンはドライブバイ鑑定またはAVMを必要とするだけかもしれません。 HELOCは一般的に閉鎖費用が少なく、貸し手はAVMに支払うことが多いのに対し、借り手はドライブバイまたは完全鑑定検査に支払う。 AVMはすばやく結果を生み出し、約30ドルから50ドルの費用がかかりますが、完全なウォークスルー評価には数日かかり、350ドル以上の費用がかかります。
AVMに関する警告
AVMのより簡潔な評価オプションは通常HELOC申請者のみが利用可能です。HELOCは通常、一次抵当としてではなく二次的な形式の資金調達として、また少額のために借り換えを通じて得られるからです。しかし、 "REALTOR Mag"は、AVMにはウォークスルー評価検査の正確さと厳格な基準が欠けているために評価の不一致が生じていると報告しています。それらはHELOCには十分かもしれませんが、数千ドルもの価値をもたらす可能性もあります。これは、AVMが屋根の不良やガレージに収容できる車の台数などの詳細などの資産の欠陥を検出できないためです。