負債利回り

収量は収益のための別の用語です。たとえば、債券の利回りは、名目金利またはクーポン利率を購入価格で割ったものです。商業用不動産投資では、債券利回りはローンに内在するリスクの尺度であり、これまでのローン対価値の基準に取って代わりました。

ローン対価値の比率

これまで、貸し手は貸し出しの準備をしていた金額を、物件の価値に対する割合として計算していました。 2000年以前は、一般的なローンとバリューの比率は70パーセントでした。そのため、100万ドルの価値のある物件では、最大70万ドルのローンを引き付けることができました。 2003年から2007年にかけて、優れた商業用不動産投資を求めている債券投資家との競争により、ローン対価値の比率は82パーセントにも達し、不動産価格は大幅に上昇しました。不動産の価値が下がり始めたとき、借り手は彼らの不動産の価値以上のものを負っていました。これはネガティブエクイティとして知られています。

営業純利益

商業用不動産の純営業収益は、その不動産から毎年受け取る総収入から営業費用を差し引いたものです。総収入には、賃貸収入、駐車料金、自動販売機からの領収書など、施設からのすべての収入が含まれます。営業費用には、資本的支出や不動産の購入に対する利子は含まれていませんが、保険、修理、メンテナンス、公共料金などの項目をカバーしています。不動産のNOIは、事業の純利益と同等であり、重要な投資比率の重要な要素です。

債務返済保証率

債務返済保証率は、不動産からの収入が営業費用および住宅ローンの支払いをカバーする程度を測定します。それを計算するには、純営業利益をその年の住宅ローンの総支払い額で除算します。 1の結果は偶数であり、ほとんどの貸し手は商業ローンのための1.1と最高1.3の最低債務保証率を求めています。実際には、これは不動産の住宅ローン費用が年間30万ドルになる場合、NOIは少なくとも33万ドル、できれば390万ドルでなければならないことを意味します。

負債利回り

住宅ローンの貸し手が不動産に投資するかどうかを決定する際に考慮する最も重要な要素は、負債利回り率と債務返済率です。負債利回り比率は、総融資額に対するパーセンテージとしてNOIを示しているので、1000万ドルの融資と100万ドルのNOIは、100万で割った1000万分の1の利回り比率、すなわち10パーセントを生み出します。債券利回りが高いほど、貸し手にとって魅力的な投資になります。ほとんどの住宅ローン会社は10％の最低債務利回りを設定していますが、不安定な市場では11または12％を主張する人もいます。